2018年07月31日
[3308]日本ヘルスケア投資法人 投資主総会
開催場所:グラントウキョウノースタワー17階(JR東京駅直結 大丸東京店入居のビル)
初参加。投資主数は9,368名だそうです。
投資主総会なので報告事項はありませんが、1〜4号議案を17分かけて朗読。
10:18から質疑応答。3名から4問の質問がありました。今年6月日本フエルトの総会で初めて見た、議長の真ん前でスタンドマイクに向かって質問する方式です。
議長の執行役員は、質問に対して必ず、「正確を期すために事務局で調べますので暫くお時間を下さい」と言って、後ろに控える事務局からカンペを貰って読んでいました。
Q1.規約変更で資産運用の対象に海外不動産が加わったが、実際に海外投資法人への出資予定はあるのか?
→計画はなし。もし将来的にそうなった場合に臨時投資主総会を開かなくて済むように事前準備の意味合いがあります。
Q2.報酬を0.3%から0.15%に引き下げたが、ヘルスケア系の他のリートと比べてどうなのか?
→適正な水準だと思います。
Q3.報酬の変更によって投資法人の収入が増えるのか?それとも投資主への配当が増えるのか?
→全体として減額となるので、一口当たりの配当が増額となります。
Q4.報酬を減らすことを提案することの意図は?
→他のヘルスケア系リートは合併した。ヘルスケアのリートはまだ日本では育っていないので本リートも生き残りをかけて報酬を見直した。
(投資法人の報酬を減らすのでなく、運用会社の運用報酬を減らすことなのですが、投資主総会で話す内容ではないとの判断で詳しく説明出来なかった様です。その後の運用報告会で詳しく解説がありました)
1〜4号議案を採決して10:37閉会
10:50から資産運用報告会(大和リアル・エステート・アセット・マネジメント)
30分ほどの運用報告後、11:22から質疑応答。こちらは自席で着席したまま名前も告げずにざっくばらんに質問する形式です。
Q1.分配金安定も良いが、増えないのでは魅力が無い。老朽化設備も増えている。
→4%、5%維持出来れば良いと思っている。利回りの良い物件を探しているが、不動産価格高騰で安い物件がない。
Q2.雑誌の記事に規模の拡大で、合併を予想する話が出ていたが?
→日本賃貸住宅投資法人の資産運用会社であるミカサ・アセット・マネジメントが大和証券オフィス投資法人及び当資産運用会社と10月に合併することを発表した。 ヘルスケアリートの良いところを生かして、しばらくは現状維持でやりたい。
Q3.現物不動産を信託銀行に預けているわけだが、信用によって掛け値が違う。管理費がどの程度かかっているのか?
→信託銀行名義で信託受益権をつかってやっているので登録免許税がかからない。信託報酬は1棟当たり、月額数十万。
Q4.利益超過分配金。たこ足配当になるのでは?
→減価償却分を貯め込んでいくより、お返しする。32%程度を利益超過分配金としてお返しし、残りを修繕等に利用。物流系のリートも仕組みは同じ。たこ足とはニュアンスが違う。
Q5.古くなって物件を建て替えた時はどうなるのか?
→建物の簿価はゼロとなる。新規投資で建築し新規取得となる。
Q6.現行の銀行金利は安いが、これが高くなったら収益が減るが対策は?
→金利の上昇がリート最大の弱点。金利が上がると大変なことになるので極力長期で固定金利で借りるようにしている。
Q7.積み上がった現金は、利益超過配当金にしないで、借入金の返済に使ったらどうか?
→有りだと思います。新しい土地への投資に使う案もある。
Q8.先ほどの質問者とだぶるが減価償却費はすべて100%、新しい資産の購入に!
→貴重な意見ありがとうございます。
Q9.関係ないが大変寒いので来年はクールビズでやってほしい。スーツの上着を着るのは最初だけで良い。
→そういう方向にさせていただきます。
寒い方もいるので、これで終わりにさせていただきます。と11:51終了。
お土産は、珍しい縦型デザインのQuoカードでした。
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初参加。投資主数は9,368名だそうです。
投資主総会なので報告事項はありませんが、1〜4号議案を17分かけて朗読。
10:18から質疑応答。3名から4問の質問がありました。今年6月日本フエルトの総会で初めて見た、議長の真ん前でスタンドマイクに向かって質問する方式です。
議長の執行役員は、質問に対して必ず、「正確を期すために事務局で調べますので暫くお時間を下さい」と言って、後ろに控える事務局からカンペを貰って読んでいました。
Q1.規約変更で資産運用の対象に海外不動産が加わったが、実際に海外投資法人への出資予定はあるのか?
→計画はなし。もし将来的にそうなった場合に臨時投資主総会を開かなくて済むように事前準備の意味合いがあります。
Q2.報酬を0.3%から0.15%に引き下げたが、ヘルスケア系の他のリートと比べてどうなのか?
→適正な水準だと思います。
Q3.報酬の変更によって投資法人の収入が増えるのか?それとも投資主への配当が増えるのか?
→全体として減額となるので、一口当たりの配当が増額となります。
Q4.報酬を減らすことを提案することの意図は?
→他のヘルスケア系リートは合併した。ヘルスケアのリートはまだ日本では育っていないので本リートも生き残りをかけて報酬を見直した。
(投資法人の報酬を減らすのでなく、運用会社の運用報酬を減らすことなのですが、投資主総会で話す内容ではないとの判断で詳しく説明出来なかった様です。その後の運用報告会で詳しく解説がありました)
1〜4号議案を採決して10:37閉会
10:50から資産運用報告会(大和リアル・エステート・アセット・マネジメント)
30分ほどの運用報告後、11:22から質疑応答。こちらは自席で着席したまま名前も告げずにざっくばらんに質問する形式です。
Q1.分配金安定も良いが、増えないのでは魅力が無い。老朽化設備も増えている。
→4%、5%維持出来れば良いと思っている。利回りの良い物件を探しているが、不動産価格高騰で安い物件がない。
Q2.雑誌の記事に規模の拡大で、合併を予想する話が出ていたが?
→日本賃貸住宅投資法人の資産運用会社であるミカサ・アセット・マネジメントが大和証券オフィス投資法人及び当資産運用会社と10月に合併することを発表した。 ヘルスケアリートの良いところを生かして、しばらくは現状維持でやりたい。
Q3.現物不動産を信託銀行に預けているわけだが、信用によって掛け値が違う。管理費がどの程度かかっているのか?
→信託銀行名義で信託受益権をつかってやっているので登録免許税がかからない。信託報酬は1棟当たり、月額数十万。
Q4.利益超過分配金。たこ足配当になるのでは?
→減価償却分を貯め込んでいくより、お返しする。32%程度を利益超過分配金としてお返しし、残りを修繕等に利用。物流系のリートも仕組みは同じ。たこ足とはニュアンスが違う。
Q5.古くなって物件を建て替えた時はどうなるのか?
→建物の簿価はゼロとなる。新規投資で建築し新規取得となる。
Q6.現行の銀行金利は安いが、これが高くなったら収益が減るが対策は?
→金利の上昇がリート最大の弱点。金利が上がると大変なことになるので極力長期で固定金利で借りるようにしている。
Q7.積み上がった現金は、利益超過配当金にしないで、借入金の返済に使ったらどうか?
→有りだと思います。新しい土地への投資に使う案もある。
Q8.先ほどの質問者とだぶるが減価償却費はすべて100%、新しい資産の購入に!
→貴重な意見ありがとうございます。
Q9.関係ないが大変寒いので来年はクールビズでやってほしい。スーツの上着を着るのは最初だけで良い。
→そういう方向にさせていただきます。
寒い方もいるので、これで終わりにさせていただきます。と11:51終了。
お土産は、珍しい縦型デザインのQuoカードでした。
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turnip06 at 20:11│Comments(0)│
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